「方案房屋」房屋补偿标准有哪些(补偿金额如何计算)

互联网 2021-11-14 09:22:39

今天,神州网给大家普及下关于「方案房屋」房屋补偿标准有哪些(补偿金额如何计算)的知识。

房屋征收过程中,被征收人所关心的是补偿问题,那么都有哪些补偿呢?以国有土地上房屋征收为例,被征收人可以获得的补偿包括房屋价值的补偿、因征收造成的搬迁、临时安置补偿、停产停业损失的补偿,以及对被征收人给予补助和奖励。那么在这些补偿的规定中,需要注意哪些问题呢?孟雷律师总结过去多年的办案经验来跟大家探讨一下。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

在实践过程当中,当事人对补偿问题咨询比较多,房屋到底补多少钱?能补多少钱?按照法律规定是补5000还是1万,具体有哪些补偿?好多被征收人都要求帮他算一算。房屋征收的补偿问题在法律的层面,包括《条例》的规定,包括集体土地上的房屋、厂房、住宅等这些补偿的规定在法律的层面,《民法典》以前的《物权法》、《土地管理法》都没有一些准确的规定,应当说都是原则性的一些规定。

法律层面只是原则性的规定,农村的补偿比如不降低原有生活水平,国有土地上补偿它有几个补偿项目,也都是原则性的规定,没有具体规定。作为被征收人来说,我们认为还是要理性,对自己的房屋价值要有一个理性的判断,因为毕竟要讲究公平合理的补偿。补偿不仅要公平,还要合理合法,被征收人要做到心中有数。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出了几项需要补偿的规定,关于被征收房屋价值的补偿,首先是房屋本身的价值,包括土地的价格的补偿,比如一平米一万块,还是一平米八千块,有房屋价值的补偿,房屋本身的价值的补偿。其次是房屋搬迁的补偿、临时安置费的补偿。被征收人的房屋要进行搬迁,比如说,企业搬迁,当然普通住宅的搬迁、可能要简单一些,一般几千块钱就够了。

我们在实践过程当中,企业的搬迁就比较复杂一些,企业搬迁的费用都包括哪些呢?有些是比较明显的如拆卸的费用,搬迁的费用。有的案件当中,搬迁的费用很高,搬迁有的因为行业的特殊原因搬不走。比如我们办理过广东某企业的案件,该企业是一家化工厂,厂房里面的一些设备、器械、化学的池子等有的设备都很贵,而且不能拆,一拆它就不能用了,费用都比房屋还要高。这里的搬迁费,不仅要包含搬走的费用,还要包括拆卸的费用。因为企业有的设备如化工设备有些拆卸都要需要专业人员去拆,普通人还拆不了,需要聘请专业的人士,聘请这些人员的费用也很高,这些费用我们认为都应当也属于赔偿的范围,搬迁包括搬迁过程中产生的搬运费用、搬迁损失的费用、拆卸的费用,这些都应当纳入拆迁费用。

另外,临时安置的费用,临时安置的费用也比较好理解一些。征收房屋要进行过渡安置住宅,需要给提供住的地方。企业的厂房要搬迁,要给提供一个地方去住。如果说有提供产权,一个是搬迁费,如果是提供货币补偿,应当按照货币提供补偿。如果是产权调换,也提供周转用房或者一些货币这种方式来补偿,一种是可以是货币,一种是停产停业损失,显然企业商业门面房的一些停产停业的损失都要提供补偿。

在实践过程当中,停产停业损失有多少,条例没有具体的解释。可以查阅一下地方规章或者征收的时候仔细看下补偿方案。停产停业损失,顾名思义,因为征收导致企业停产造成的损失。一般情况下,在实践过程当中对停产停业损失可结合各个地方的一些方案,包括地方的规定。停产停业损失的计算方法,一般有这么两种:一是由房屋价格评估制定一个比例,比如说沈阳那边的比例,还有一些其他的地方定制的,各个地方不等,一般到10%,各不相同。

停产停业损失直接按照房屋价值的比例,有的时候是按照6个月,一般不超过一年。有的就是按照房屋价格的百分比,如果认为企业的实际的停产停业损失超过征收方给的价格的,认为还不够的,企业主可以提供相应的证据,比如纳税证明、会计账目等等相关的一些证据来证明,可以按照这个去主张,所以要求企业遇到搬迁、征收的时候,要保留好自己的会计账户、纳税证明相关的一些手续,都要保全好。包括营业执照、合同、租赁合同都要保存好。

营业执照、合同也很重要,有的是门面房,那么停产停业损失该怎么计算呢?门面房为什么我是出租,他可能是“住改非”呢?需要提供营业执照、纳税证明。如果没有这些营业执照,又没有租赁合同,又没有纳税证明的,如果说实际用于经营,未必能得到法院的认可,所提的主张未必得到法院的支持。对平时的一些征收、搬迁的一些合同、营业执照等都很重要,尤其会计账目也很重要,因为这些是将来可以证明的,都是有补偿依据的相关证据。

停产企业的损失,我们也办理过类似的案件,如果没有提供营业执照的,可能很难得到法院的支持,对于门面房的损失,可能有的租赁给别人的,那么,停产停业损失应该包括哪些呢?一个是经营的停产停业损失,有的是按照门面房的租金的损失。有的停产停业损失的是经营人的损失。当然对门面房来说,它也包括一部分租金的损失都可以纳入停产停业损失的计算,所以具体的一些停产停业的损失。还有的是通过评估来确定停产停业损失,实际上这种情况比较少,一般很多的在补偿方案里制定了6个月,每个月多少钱,直接制定方案。如果补偿方案当中有明确的具体的数字,可以按照补偿方案直接进行主张即可,来主张停产停业的损失。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。

《条例》第十七条还规定了对补偿方案的审查,制定奖励,被征收补助奖励。在实践的时候,在征收决定中也有用处,因为征收决定是依据补偿安置方案内容,单独的对补偿方案,如果补偿方案不符合法律的规定,补偿方案违法,征收决定也是可以撤销的。这也是将来诉征收决定的一个方向,因为作为征收决定的附件,单独的补偿方案不可以提起诉讼,法院一般不会受理,对补偿方案不服,要撤销这个补偿方案,但是对补偿方案不服,我们在实践当中可以有的采取这样的做法,在起诉的时候,要求撤销征收决定,注明一下,要求撤销征收决定及补偿安置方案。

我们在实际过程当中,有的法院会产生争议,补偿方案的征收决定违法,撤销了违法了,这补偿方案照用,这种观点,我们认为也是不正确的。因为征收决定他补偿方案征收决定方案,但是被征收人在运用法律的时候,就得注意到,在起诉的时候,为了稳妥期间,就直接写上撤销征收决定及其补偿安置方案,都写上。因为将来补偿安置方案是作出补偿决定的依法合法的依据,补偿决定作出的依据是什么,是补偿安置方案,将来补偿决定怎么补的,如果补偿方案违法,比如说补偿方案当中它明显没有这些项目,甚至产权调换,比如说房屋补偿有一项叫产权调换,货币补偿和产权调换有选择的权利,如果补偿方案就只有调换或补偿,产权调换这个补偿方案属于违法的,是不符合法律规定的。

这种补偿方案更多的是可能是在企业的征收搬迁过程当中比较多,普通住宅的补偿方案大部分都有保障了民生问题,保证基本的居住问题,生活保障的问题。在住宅的征收过程当中,可能大部分都有产权调换,这种九十几的概率都有产权调换。但是在企业搬迁的过程中,大部分的情况是它没有提供产权调换。因为企业的厂房比较大,现在就找一块地也比较困难,也有很多提供产权调换的,不想提供产权调换的,这种情况也很多。

我们曾经办理过浙江某地的案子也是这样,厂房的搬迁整个地方都不提供产权调换,在补偿方案里面也没有产权调换。如果在补偿方案里没有产权调换,不符合相关规定,或者根本就没有搬迁费、临时安置费,停产停业损失费这些都没列明,这类的补偿方案也是不合法的,可以在向法院申请撤销征收决定的时候,一并提起。

补偿方案是否合理合法,法院也会对其进行审查,所以对补偿方案不符合法律规定的,可以在撤销征收决定的程序过程当中提起。撤销征收决定也是很重要的,不仅包括撤销征收决定的行为的合法性问题,是否应当征收的问题,另一个方面也是征收决定里面,因为包括补偿的问题,所以要在征收决定的过程程序当中一并提起,要进行救济,不能征收决定审完了才想起来,等到补偿决定的时候,发现补偿决定的依据就是补偿方案,所以到了法院,没有提补偿方案是合法的,没有撤销也没有确认违法,导致再想推翻后来的补偿决定就很麻烦。所以这些程序都是环环相扣的,这是补偿方案需要注意的具体的事项。

关于补偿方面的重要性,因为这些项目在《条例》里面都是原则性的一些规定,并没有详细的具体多少钱的一个规定。具体的规定会在征收厂房、住宅、房屋的征收的项目,包括具体的明细,具体的内容是在征收补偿安置方案当中说明。各个地方的补偿安置方案都会有一些差别,大部分的补偿安置方案会列明房屋价值规定多少钱,通过房地产评估机构的整体的评估给定一个价格。

比如说周边房地产的价格是8000块一平,制定房屋的价值一平米要多少钱,搬迁费、临时过渡费、停产停业损失费、装修装饰的费用,确定一个价格,包括土地附属设施的价格都会有一个明细,如空调多少钱,搬迁空调多少钱,水电多少钱,电话机多少钱,具体的附属设施是多少钱,明细都会写。

对被征收人来说,咨询过程中遇到更多的问题是房屋应当是补多少钱的问题,补多少钱,如果咨询律师也没办法给大家说到底是多少?需要通过对整个的资产,看到资产之后进行详细按照法律规定进行一个评估,具体的补偿的费用多少钱,根据补偿方案自己算一个数额,算出来,它也是一个预估的数额,没有准确的数额。

作为被征收人来说这些都是一些原则性的规定,结合自己的资产,能算出一个初步的一个价格。法律的规定了补偿的原则性规定,以及计算补偿的一些标准和方式,并没有具体的一个规定,详细的补偿的的内容要参考补偿安置方案,当然补偿决定也是依据补偿方案来进行。

关于相关部门应当制定补助和奖励办法的问题,一般补偿方案作出之后会约定一个期限,签约期限,比如三个月,从某年某月某日到某年某月某日是一个签约期限,在这期间签约期限应当有一个奖励,可以给。这时候对于被征收人来说很少,有的很多被征收人就是困惑,有的我们也发现,比如说企业厂房的价值跟奖励的价格,厂房比如给五千一平米,厂房评三千到四千,奖励的价格加上三千到四千,加在一起可能五六千。如果在这期限之内签定补偿协议就会给这个奖励,如果不签协议,那不给这个奖励,甚至说奖励制定的都超过了房屋的价值的比例,这种方案应当说也是不具有合理性的。

因为奖励的价格居然比房屋价值还要高的,明显是不合理的,奖励从哪里来,其实都是房屋价值的补偿,所以这个奖励,有的人会说,那不签这个协议,等强拆拆完之后,那奖励给还是不给?应当说对于奖励在强制拆除的案件,包括后期的赔偿的案件中,对奖励是否是支持,也是有一定的判例可能有些差别。根据高院相关的一些判例来看,奖励是房屋补偿的一部分,如果房屋是被强制拆除的,是要在赔偿案件中作为赔偿的一个项目给予补偿的,法院是支持的。奖励将来作为赔偿的一部分,作为奖励的部分是支持的,也有些个别地方的法院,奖励原则上也是要审查,如果说是被征收人的原因,不是其他原因造成的,有些法院也不认这个奖励,个别法院不认。奖励在具体的案件当中,还要看具体的情形,具体的原因根据高院的判例,如果强拆的一些奖励是应当作为补偿的部分,应当给予。

在遇到类似问题的时候,可以及时地向专业的律师团队进行咨询,律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。律师会根据法律法规规章的规定,以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定,结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见,运用法律知识与主管部门协商谈判,争取获得公平、满意地解决。