某房地产估价机构接受委托评估「房地产估价机构管理办法2019」

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一、估价业务来源渠道　　（一）被动接受　　估价需求者主动上门要求提供估价服务。（估价需求者可能是企事业单位、国家机关、军队或者其他组织，也可能是个人；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的债权人、投资者、受让人等）

（二）主动争取　　“主动争取”，向潜在需求者宣传，并力争为其提供估价服务；关注商业银行、房屋征收部门、人民法院等发布的遴选入围估价机构、估价项目招标、委托评估等信息，积极申请加入入围估价机构名单，参加估价项目投标，报名参加委托评估等。　　主动争取手段：提高技术水平服务质量，提升知名度和品牌，恰当宣传或广告。

不得：采用恶性压价、支付回扣、利诱、虚假宣传、欺骗、胁迫，或贬损、诋毁其他估价机构、其他估价师，迎合委托人的高估或者低估要求（如向委托人暗示甚至承诺可以评估出其期望的价值或者价格）等不正当手段招揽业务。　　估价需求者不一定是房屋所有权人、土地使用权人。

　二、不应承接估价业务的情形　　（一）超出本机构业务范围　　不应承接超出了估价机构的业务范围的估价业务。《房地产估价机构管理办法》第25条：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。”　　一级资质可以从事各类业务。　　二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的业务。　　三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的业务。　　暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的业务。”　（二）与本机构有利害关系　　如果估价机构与估价需求者或其他相关当事人及估价对象有利害关系，就不应承接。　　利害关系，影响其独立、客观、公正性。　　《资产评估法》《房地产估价机构管理办法》《房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估办法》都规定了回避制度。

（三）本机构的专业能力难以胜任　　估价机构认为自身专业能力不能胜任估价业务，就不应承接。　　新兴或综合性的估价业务，在没有其他合适估价机构可推荐时，可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成估价业务。　　估价涉及的其他专业问题（如房屋中镶嵌的古董和艺术品、地上的特殊树木、特殊机器设备），可以聘请专家，咨询研究机构、生产厂家，或采取“分包”方式或建议委托人聘请相关专业机构或专家出具专业意见，即可借用相关专业意见。　　《房地产估价规范》第8.0.2条规定：“房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务，对部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。”

第3.0.9条规定：“在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在估价报告中说明。”　　第3.0.10条规定：“对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。”

（四）存在本机构不可接受的风险　　估价机构和估价师应清楚拟承接估价业务的风险及其程度。　　对于不具备相应估价目的下的估价基本条件的，不应承接；

对于要求高估或低估甚至要求出具虚假估价报告的，要坚守估价职业道德底线，说明不能满足要求的原因；

对于执意甚至利诱、威胁等不正当手段要求高估或低估甚至要求出具虚假估价报告的，应拒绝该估价业务。　　应向估价需求者了解估价对象是否拟委托过其他估价机构估价或者已做过估价。如拟委托过，应了解不委托其他估价机构估价的原因。如是高估低估要求的，则不应承接。　　根据《资产评估法》，估价机构不得分别接受利益冲突双方的委托对同一估价对象进行估价；估价事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托估价机构。　　对于已做过估价的，应要求估价需求者提供估价报告。如原估价结果无不妥且是为了相同的估价目的而估价的，则应劝说估价需求者无需另行委托估价，除非是估价需求者为了使估价结果更加可信而另行委托估价予以印证。

如果是原估价结果确有问题的，则可以采用咨询方式出具咨询意见，请估价需求者据此与原估价机构沟通。如果是原估价结果确有问题且原估价机构又不改正的，则可以承接该估价业务。　　上述做法，是为防止估价同业无序竞争，特别是防止多家估价机构为了同一估价目的对同一估价对象进行多次估价得出多种不同的估价结果，而损害估价行业形象。　　估价需求者或者有关单位和个人索要回扣、恶意压低估价服务费的，要抵制，甚至不承接业务。

　三、估价业务接洽与承接　　相互了解、沟通，了解估价需求者真实的估价需要及估价对象，估价需求者出具估价委托书，签订估价委托合同。估价项目来源和沟通情况记录。　　估价委托应由估价机构统一受理，统一收费；估价师不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。　　估价委托书是估价依据，放入估价报告附件中。

估价委托书内容：委托人名称或姓名，委托的估价机构的名称，估价委托人的估价需要或估价目的，估价委托人指定的估价对象的名称和坐落，估价委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等），委托日期等内容。委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。　　估价委托合同采取书面形式（要式合同）。作用：①建立委托与受托关系；②约定双方的权利和义务；③载明估价的有关事项。

委托合同内容：　　①估价委托人和估价机构的基本情况，如委托人的名称或者姓名、住所，估价机构的名称、资质等级和住所；　　②负责本估价项目的估价师，包括估价师的姓名和注册号；　　③估价目的和估价对象；　　④委托人应提供的估价所需资料，包括资料目录和数量，如估价对象的权属证明、财务会计信息以及历史成交价格、运营收益、开发建设成本等资料；

⑤估价过程中双方的权利和义务，如估价机构和估价师应保守在估价活动中知悉的委托人的商业秘密，不得泄露隐私；委托人保证所提供的资料合法、真实、准确和完整，没有隐匿或虚报，应协助实地查勘，搜集估价所需资料；　　⑥估价费用及其支付的方式、期限；　　⑦估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型（鉴证性报告/咨询性报告）、份数以及估价报告（仅提供结果报告，还是同时提供结果和技术报告）的交付期限（应保证有足够的时间，不能“立等可取”）、方式等；　　⑧违约责任；　　⑨解决争议的方法；　　⑩其他需要约定的事项。在估价委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。